Экономика склада: расчет окупаемости инвестиций
Кейс: технопарк «Низино»
При выборе инвестиций важно учитывать не только финансовую модель, но и характеристики объекта. Например, технопарк «Низино» в Санкт-Петербурге уже оснащён инженерными системами, имеет удобный выезд на КАД (800 метров от развязки) и закрытую территорию. Это снижает расходы на запуск бизнеса и повышает доходность аренды.
Для компаний-резидентов запуск бизнеса в «Низино» обходится выгоднее, а срок выхода на прибыль сокращается за счет:
- Экономии на строительстве и подключении коммуникаций;
- Готовых площадей категории А–B;
- Транспортной доступности, что сокращает логистические издержки.
Предположим, вы инвестировали в строительство склада
- Стоимость строительства и запуска — 25 млн руб;
- Средняя ставка аренды складов класса А в Санкт-Петербурге — 6 500 руб./м² в год;
- Потенциальный доход от аренды: 3.9 млн руб./год;
- Ежегодные расходы (содержание, налоги, сервис): 0.8млн руб.
Чистый доход =3,9-0,8=3,1 млн руб.
Срок окупаемости = 25:3.1=8 лет.
Такой показатель достаточно привлекательным для объектов складской недвижимости.
Формула окупаемости
Срок окупаемости = Стоимость инвестиций ÷ Чистый годовой доход
Где чистый доход = доходы – расходы.
Пример расчёта окупаемости склада площадью 600 кв.м., расположенного на земельном участке 1000 кв.м. в Технопарке “Низино” совокупной стоимостью лота 25 млн. руб.
Основные параметры для расчета
1.Стоимость объекта
Включает строительство, подключение коммуникаций, оформление документов, благоустройство территории.
2.Доход от эксплуатации
- Арендные платежи (если склад сдаётся в аренду);
- Экономия на собственном хранении товаров;
- Дополнительные услуги (офисы, сервисы, открытые площадки).
3.Операционные расходы
- Коммунальные платежи и содержание;
- Охрана, обслуживание инженерных систем;
- Налоги и страхование.
Таким образом, использование готовой площадки вроде «Низино» позволяет инвестору или арендатору сократить срок выхода на окупаемость по сравнению со строительством с нуля.
Инвестиции в складскую недвижимость — это долгосрочный проект, который должен приносить стабильный доход. Чтобы понять, насколько выгодно строительство или покупка склада, важно рассчитать срок его окупаемости.